Guía para las inspecciones de techos comerciales
Autor: Dan Stout | 12 de septiembre de 2023
Nadie planifica una avería en el techo. No obstante, todos los años, las fugas y los colapsos de los techos comerciales causan daños, lesiones y demandas legales.
La solución a esto es sencilla: inspecciones de techos comerciales programadas periódicamente.
Para los clientes, como los propietarios o los gerentes, las inspecciones son una función de seguridad que los salva de un posible desastre más adelante. Para los techadores, las inspecciones son una excelente manera de construir relaciones y generar negocios con clientes comerciales potenciales o existentes.
¿Con qué frecuencia deben llevarse a cabo las inspecciones?
La pauta general es que los techos comerciales deben inspeccionarse dos veces por año. Las inspecciones generalmente se llevan a cabo en primavera y otoño, cuando es más fácil hacer reparaciones y encontrar daños, lejos del calor intenso del verano, o la lluvia o nieve del invierno.
Pero también es una buena idea programar una inspección después de condiciones climáticas extremas como un tornado, una tormenta de granizo o vientos fuertes. Y los edificios comerciales pueden requerir inspecciones más frecuentes si contienen artículos especialmente susceptibles a los daños causados por el agua.
¿Qué cubre una inspección de techo comercial?
Una inspección de techo comercial examina minuciosamente el interior, el perímetro y la superficie del techo, y proporciona sugerencias para los pasos que el cliente debe seguir.
La inspección del interior debe examinar lo siguiente en busca de señales de fugas:
- El lado inferior de la terraza visible del techo
- Aislamiento interior
- Paredes interiores y cielorrasos
El inspector también recorrerá el perímetro del edificio examinando elementos como:
- Fascia
- Canaletas, bajantes y drenajes
- Posibles peligros (ramas de árboles, carteles, etc.)
En el techo propiamente dicho, la inspección debe incluir diversos elementos y su estado:
- Integridad de las uniones y los tapajuntas
- Movimiento estructural (expansión o contracción)
- Clavos salidos o tornillos flojos
- Membranas desgastadas
- Agua acumulada
- Daños causados por el viento o el granizo
- Óxido en los elementos metálicos
- Musgo u otro crecimiento
- Equipamiento (aparatos de climatización, paneles solares), especialmente si se instalaron después de la última inspección
- Daños causados por el tránsito peatonal
- Acumulación de desechos
Algunos inspectores usan una caladora para tomar “muestras de núcleo”. Esto les ayuda a ver la estructura del techo y proporcionar un cálculo estimado detallado para un reemplazo o para reparaciones mayores. Por lo general no se necesitan muestras de núcleo durante una inspección de mantenimiento, especialmente cuando las lleva a cabo la empresa que instaló el techo, puesto que debería tener un registro de qué tipo de techo se instaló y cuándo.
Inspecciones de alta tecnología
La nueva tecnología permite inspecciones más efectivas que nunca.
Los drones son una excelente opción cuando hay partes del techo que son difíciles de alcanzar o sería peligroso hacerlo. Esto es frecuente cuando el daño ha hecho que un techo quede inestable o al inspeccionar pendientes muy inclinadas.
Las cámaras de imágenes térmicas revelan la humedad acumulada en las uniones o debajo de una membrana, que no se ve a simple vista. También pueden ver áreas que están perdiendo calor, lo que indica un aislamiento dañado o insuficiente.
Riesgos de pasar algo por alto en una inspección
Además de evitar averías catastróficas en los techos, como las que pueden producirse si nunca se inspecciona un techo, los inspectores de techos con experiencia también detectan problemas pequeños que podrían tener un impacto financiero enorme.
Para un cliente, dejar que empeore una fuga pequeña podría provocar daños materiales o que sea necesario reemplazar el techo por completo. Para el techador, podría significar una llamada bajo garantía de parte de un cliente iracundo.
Asimismo, algunas aseguradoras exigen inspecciones ocasionales para confirmar que sus clientes están llevando a cabo un mantenimiento adecuado. Y, en ocasiones, se necesitan inspecciones para mantener la garantía del fabricante. En estos casos, tomar atajos en una inspección (u omitir las inspecciones) puede costar mucho más que una inspección de calidad.
El conocimiento es poder
Un informe de inspección detallado no solo debe explicar el estado del techo, sino también explicar los pasos que el cliente debe seguir.
En resumen, se recomiendan cuatro tipos de medidas después de una inspección de techo.
1. Mantenimiento
El mantenimiento continuo es fundamental para un techo saludable. Los pasos siguientes suelen incluir retirar todo el exceso de desechos o musgo, tomar nota de las zonas de inquietud para controlarlas en el futuro y programar la siguiente inspección.
2. Reparación
Las reparaciones menores deben presentarse al cliente junto con un cálculo estimado, o simplemente deben realizarse de inmediato si se encuentran dentro del ámbito de un acuerdo de mantenimiento. Esto puede encontrar áreas que deben repararse o secciones pequeñas de tapajuntas que deben reemplazarse.
3. Restauración
Algunos techos pueden rejuvenecerse sin necesidad de reemplazarlos por completo. Según el tipo de techo y el estado general, un sistema de recubrimiento para techo puede ser la solución más económica.
4. Reemplazo
En ocasiones, simplemente no es posible salvar un techo. Se puede proporcionar un cálculo estimado para el reemplazo junto con la inspección, o se puede poner en contacto al cliente con un tasador. De cualquier forma, es importante que este proceso sea lo más fluido posible.
Lecciones aprendidas
En lo que respecta al análisis de costo/beneficio de una inspección de techo comercial, estos son los puntos clave que se deben tener en cuenta:
- Las inspecciones son inversiones. Las reparaciones después de la detección temprana son mucho menos costosas que reparar una fuga y los artículos dañados como resultado.
- Las inspecciones pueden ofrecerse en paquete con un plan de mantenimiento comercial o ser parte de un programa de garantía.
- Las inspecciones sirven como punto de referencia y pueden demostrar que un daño específico está vinculado a un evento meteorológico.
- Para los clientes, las inspecciones son un escudo que los protege de las facturas de reparación elevadas, las garantías invalidadas y los dolores de cabeza relacionados con el seguro.
- Es mejor inspeccionar más a menudo de lo necesario que no lo suficiente.
Evitar las inspecciones puede dar lugar a reparaciones costosas y daños a la propiedad. Las inspecciones de techos comerciales deben formar parte de la lista de tareas anual del administrador de una propiedad, y los techadores comerciales pueden usar sus relaciones existentes con los clientes para animarles a que lleven a cabo inspecciones.
